RESICO para Agentes Inmobiliarios 2026: Comisión, IVA y Retenciones

El agente inmobiliario que opera por cuenta propia o afiliado a una franquicia (RE/MAX, Century 21, Coldwell Banker) enfrenta una confusión fiscal recurrente que le cuesta dinero. Cuando intermedia la venta de una casa habitación, la operación de fondo está exenta de IVA por el Art. 9 fr. II LIVA. Cuando intermedia la renta de un departamento residencial, la operación de fondo está exenta por el Art. 20 fr. II LIVA. Pero la exención del objeto no se traslada al servicio de intermediación: el agente siempre causa 16% de IVA sobre su comisión, sin excepción, por la conjunción del Art. 14 fr. III LIVA y la doctrina del Criterio normativo 28/IVA/N del Anexo 7 RMF 2026 (la exención del bien no se extiende a servicios parciales).

Esta guía cubre los seis puntos donde el agente inmobiliario más se equivoca en RESICO PF: las dos modalidades operativas (afiliado a franquicia vs independiente puro) con sus mixes típicos de clientes PM y PF, el tratamiento del IVA por operación de fondo (venta vs renta, habitacional vs comercial, terreno rústico), las retenciones que la oficina franquiciataria o el cliente PM le hace al agente (1.25% ISR del Art. 113-J + 10.6667% IVA del Art. 1-A LIVA), la tabla comparativa numérica RESICO vs Régimen General 612 a $30,000 / $50,000 / $80,000 mensuales con gastos típicos del 25% al 40%, la exclusión por la fracción I del Art. 113-E LISR cuando el agente es socio del broker, y los cinco errores típicos que el SAT detecta vía Vigilancia Profunda en este segmento.

Calcula tu ISR e IVA con tus XMLs de comisión reales

¿Pueden los agentes inmobiliarios estar en RESICO?

Sí, si cumplen las tres condiciones del Art. 113-E LISR para personas físicas:

1. Ingresos anuales no mayores a $3,500,000.
2. Actividad de mediación, comisión o agencia (los servicios inmobiliarios califican expresamente como prestación de servicios independientes bajo el Art. 14 fr. III LIVA y como actividad empresarial bajo el Art. 16 fr. III CFF).
3. No estar en ninguno de los supuestos de exclusión enumerados en las fracciones I a V del propio Art. 113-E.

Dos modalidades operativas que sí permiten RESICO:

Agente independiente puro. Factura directamente al comprador, vendedor, arrendatario o arrendador. Mix típico: 30% PM (constructoras, desarrolladoras, fondos inmobiliarios) y 70% PF (compradores y vendedores particulares).

Agente afiliado a franquicia (RE/MAX, Century 21, Coldwell Banker, Tecnocasa). La oficina franquiciataria opera como broker independiente, factura al cliente final y le paga al agente su split (típicamente 60% al agente, 40% a la oficina, con variaciones por niveles) contra CFDI emitido por el agente a nombre de la oficina como persona moral. Mix típico: 85% PM (la propia oficina) y 15% PF (clientes con exclusiva personal del agente).

Dos modalidades que excluyen RESICO:

Agente socio fundador o socio de capital de la oficina franquiciataria. Si el agente es accionista de la S.A. de C.V. que opera la franquicia, queda fuera de RESICO PF por la fracción I del Art. 113-E. Ver §5.

Agente que ha incorporado una S.A.S. propia para canalizar las comisiones. Misma exclusión por fracción I del Art. 113-E (es accionista de su propia PM). Si está cerca del tope de $3.5M anuales y la PM tiene sustancia económica real, la decisión de pasar de RESICO PF a RESICO Personas Morales con la tabla numérica completa cubre cuándo conviene la migración.

IVA: 16% sobre comisión siempre, aunque la venta o renta esté exenta

Esta es la confusión más cara del segmento. El agente nuevo asume que si vende una casa habitación (operación exenta de IVA por Art. 9 fr. II LIVA) o intermedia el arrendamiento residencial (exento por Art. 20 fr. II LIVA), su comisión también está exenta. No lo está.

El Art. 14 fr. III de la LIVA es taxativo:

"Para los efectos de esta Ley se considera prestación de servicios independientes: III. El mandato, la comisión, la mediación, la agencia, la representación, la correduría, la consignación y la distribución."

La comisión por intermediación inmobiliaria es prestación de servicios independientes. Está gravada al 16% sin importar si la operación de fondo está exenta. La doctrina del Criterio normativo 28/IVA/N (Anexo 7 RMF 2026) sobre construcción de casa habitación confirma el principio aplicable: la exención del bien no abarca servicios parciales o accesorios.

La regla práctica por operación de fondo:

| Operación intermediada | IVA al cliente final | Comisión del agente | |---|---|---| | Venta de casa habitación | Exenta (Art. 9 fr. II LIVA) | 16% sobre la comisión | | Venta de local comercial, oficina o nave industrial | 16% | 16% | | Renta habitacional sin muebles | Exenta (Art. 20 fr. II LIVA) | 16% sobre la comisión | | Renta habitacional amueblada | 16% (Art. 20 fr. II + Art. 45 RLIVA) | 16% | | Renta de local comercial u oficina | 16% | 16% | | Venta de terreno rústico | Exenta (Art. 9 fr. I LIVA) | 16% sobre la comisión | | Venta de terreno urbano | 16% | 16% |

El cálculo numérico para una comisión típica del 5% sobre venta de casa habitación de $4,000,000:

| Concepto | Cálculo | Monto | |---|---|---| | Comisión total de la operación (5%) | $4,000,000 × 5% | $200,000 | | Cliente PM (constructora) o split con oficina franquicia | Suponiendo split 70/30 con oficina RE/MAX | $140,000 (al agente) | | IVA 16% sobre la comisión del agente | $140,000 × 16% | $22,400 | | Retención ISR 1.25% por la oficina PM | $140,000 × 1.25% | ($1,750) | | Retención IVA 10.6667% por la oficina PM | $140,000 × (2/3 × 16%) | ($14,933.33) | | Neto que recibe el agente | | $145,716.67 |

La mecánica completa de la retención del 10.6667% que la PM hace al RESICO PF cubre los matices por tipo de servicio y los errores comunes de los clientes corporativos.

Retenciones cuando facturas a la oficina franquicia o a cliente persona moral

El fundamento legal son dos artículos distintos según el impuesto. La retención del 1.25% ISR es Art. 113-J LISR (la persona moral retiene como pago provisional sobre el subtotal sin IVA, entera al SAT antes del día 17 del mes siguiente). La retención del 10.6667% IVA (dos terceras partes del 16%) es Art. 1-A fr. II inciso a) LIVA + Art. 3 fr. I del Reglamento de la LIVA.

La aplicación obligatoria del Anexo 29 RMF (vigente desde el 1 de julio de 2023) hace que el PAC rechace cualquier CFDI emitido por un RFC con régimen 626 (RESICO PF) a un receptor persona moral que no incluya el nodo de retención del 1.25%. Sin ese nodo, no se timbra la factura. Estructura mínima en el XML del CFDI cuando facturas a la oficina franquicia o a un cliente PM:

<cfdi:Retenciones>
  <cfdi:Retencion Base="140000.00" Impuesto="001"
                 TipoFactor="Tasa" TasaOCuota="0.012500" Importe="1750.00"/>
  <cfdi:Retencion Base="140000.00" Impuesto="002"
                 TipoFactor="Tasa" TasaOCuota="0.106667" Importe="14933.33"/>
</cfdi:Retenciones>

Los valores 0.012500 y 0.106667 deben tener exactamente seis decimales o el PAC rechaza con error CFDI33114 / CFDI40114. El valor 0.106666 también está admitido en el catálogo c_TasaOCuota; 0.10667 con cinco decimales rebota.

Caso especial cuando el cliente es persona física: si vendes la exclusiva directamente a un particular y le facturas a su RFC personal, no hay retención ni de ISR ni de IVA. Cobras el 16% completo y lo enteras tú directamente. El subtotal entra a tu declaración mensual RESICO con la tasa del Art. 113-F según el tramo de ingreso acumulado.

El catálogo completo de las 13 retenciones que pueden aplicar a un RESICO PF en 2026 incluye los códigos de error del PAC, la mecánica del CFDI Tipo R y el flujo FED para saldos a favor recurrentes.

RESICO vs Régimen General 612 para agentes inmobiliarios

El break-even real entre RESICO y 612 no es el 35-40% de gastos sobre ingresos que repite alguna información dispersa en la web. Es más cercano al 75-80% de gastos sobre ingresos. La razón matemática es la misma que para cualquier profesionista: la tasa efectiva de RESICO sobre ingreso bruto es del 1.00% al 2.50%, mientras que en 612 la tasa es progresiva del 1.92% al 35% sobre la base depurada (ingreso menos deducciones). Para que la base depurada de 612 baje lo suficiente como para que el ISR causado quede por debajo del 1-2.5% de RESICO, los gastos deducibles tendrían que comer casi todo el ingreso.

El agente inmobiliario típico tiene gastos moderados: combustible y mantenimiento del vehículo de trabajo, publicidad digital (Meta Ads, Google Ads, Inmuebles24, Lamudi, Vivanuncios), fotografía profesional de propiedades, cuota de afiliación a la franquicia (si aplica), capacitación continua (AMPI, Coldwell Banker University), telefonía móvil con plan empresarial, software CRM (Pipedrive, Inmosoft), papelería, regalos corporativos para cierres. Esos gastos rara vez rebasan el 40% del ingreso, casi nunca el 60%. En esa zona RESICO casi siempre gana.

Tabla comparativa a tres niveles típicos de ingreso para un agente inmobiliario con clientes 85% PM (oficina franquicia o constructoras) y 15% PF:

| Concepto mensual | $30,000 | $50,000 | $80,000 | |---|---|---|---| | Supuestos de gastos típicos | | | | | Combustible y mantenimiento vehículo | $4,000 | $5,500 | $7,500 | | Publicidad digital y plataformas | $2,500 | $5,000 | $9,000 | | Cuota franquicia (cuando aplica) | $0 | $3,500 | $5,000 | | Fotografía profesional | $1,000 | $1,800 | $3,000 | | Telefonía y software CRM | $1,500 | $1,500 | $2,500 | | Capacitación + AMPI | $500 | $700 | $1,000 | | Total gastos | $9,500 | $18,000 | $28,000 | | Gastos / ingresos | 31.7% | 36% | 35% | | | | | | | RESICO PF | | | | | Tasa Art. 113-E aplicable | 1.10% | 1.10% | 1.50% | | ISR causado | $330 | $550 | $1,200 | | Retención ISR 1.25% (cliente PM 85%) | $319 | $531 | $850 | | ISR del mes | $11 a cargo | $19 a cargo | $350 a cargo | | | | | | | Régimen General 612 | | | | | Utilidad fiscal (ingresos menos gastos) | $20,500 | $32,000 | $52,000 | | Tarifa Art. 96 LISR aproximada | 16.8% efectiva | 21.0% efectiva | 25.7% efectiva | | Pago provisional estimado | $3,440 | $6,720 | $13,360 | | | | | | | Diferencia mensual a favor de RESICO | $3,430 | $6,700 | $13,000 | | Diferencia anual | $41,160 | $80,400 | $156,000 |

Cuándo gana 612 para un agente inmobiliario:

• Pérdidas fiscales acumuladas de ejercicios anteriores amortizables hasta 10 ejercicios (Art. 57 LISR). Si arrastras una pérdida grande de un ejercicio donde estuviste en 612, RESICO no la deja deducir.
• Inversión grande de capital en activo fijo (vehículo de alta gama financiado, oficina propia con hipoteca, mobiliario premium para showroom). El IVA acreditable de la inversión inicial puede compensarse contra IVA causado solo si estás en 612 con cobertura total; en RESICO también se acredita pero el costo no es deducible para ISR.
• Ingresos anuales por encima de $3,500,000. RESICO PF se acaba ahí. La opción natural sería migrar a RESICO Personas Morales constituyendo una sociedad (la tabla decisión PF→PM con casos a $5M y $10M anuales cubre el análisis).

El agente socio del broker o accionista de la franquicia

La fracción I del Art. 113-E LISR es donde más agentes inmobiliarios tropiezan sin darse cuenta. El texto literal excluye de RESICO PF a quienes "Sean socios, accionistas o integrantes de personas morales o cuando sean partes relacionadas en los términos del artículo 90 de esta Ley".

Tres escenarios frecuentes donde la exclusión muerde:

Agente fundador o socio de la oficina franquicia. José abrió una oficina RE/MAX como franquiciatario hace cinco años. La oficina está constituida como S.A. de C.V. con José como accionista mayoritario y dos colegas como minoritarios. Aunque José factura algunos clientes directamente desde su RFC personal en RESICO PF, su sola condición de accionista de la S.A. de C.V. lo excluye automáticamente. El SAT lo detecta cruzando el padrón de socios y accionistas que las personas morales reportan en sus declaraciones anuales (Art. 27-B fr. VI CFF) con su RFC. Si José se inscribió en RESICO PF aprovechando el desconocimiento del aplicativo, el SAT lo reclasifica retroactivamente al Régimen General 612 con tasas progresivas hasta del 35%.

Agente con S.A.S. propia para canalizar comisiones. Marta constituyó una S.A.S. unipersonal en 2024 con la intención de "profesionalizar" su práctica. La S.A.S. nunca emitió un CFDI, pero el solo hecho de existir con Marta como accionista única la excluye de RESICO PF. Misma mecánica de detección por el padrón de accionistas del RFC de la S.A.S.

Agente cónyuge del dueño del broker. Luis no es accionista, pero su esposa es la fundadora del broker. La Regla 3.13.10 RMF 2026 lo salva expresamente si no hay relación comercial demostrable entre ellos: "se considera que no hay vinculación entre cónyuges o personas con quienes se tenga relación de parentesco en términos de la legislación civil, siempre que no exista una relación comercial o influencia de negocio que derive en algún beneficio económico". Si Luis factura al broker de su esposa por sus comisiones, sí hay relación comercial directa y la regla protectora no aplica.

El Criterio Jurisdiccional 97/2022 de la PRODECON sostiene que el verbo "Sean" del Art. 113-E fr. I está en presente, no en pretérito. Quien fue accionista en el pasado pero ya no lo es al momento de optar por RESICO PF no caería en la causal de exclusión. Tres caveats que el agente debe atender antes de apoyarse en este criterio:

1. PRODECON criterio jurisdiccional es orientador, no obligatorio. El SAT puede no acatarlo y forzar el caso a juicio de nulidad ante el TFJA.
2. El criterio se publicó en 2022 y no ha sido ratificado por jurisprudencia obligatoria de la SCJN. Su fuerza depende del juez de cada caso.
3. La salida formal de la sociedad (acta de asamblea de renuncia, modificación al libro de registro de accionistas, inscripción en el Registro Público del Comercio) debe documentarse con fecha cierta anterior al aviso de inscripción a RESICO. Si la salida es informal o no inscrita, el SAT puede argumentar que la condición de accionista sigue vigente.

La posición conservadora para un agente que tuvo participación en el capital del broker y la disolvió o vendió: confirmar con asesor legal que la salida está inscrita en el RPC antes del aviso al RFC, y conservar evidencia documental (acta de asamblea, recibo RPC, oficio de baja del SAT del RFC de la persona moral si se canceló).

Cinco errores típicos del agente inmobiliario en RESICO

Los cinco errores que el SAT detecta más rápido en declaraciones mensuales de agentes inmobiliarios en RESICO PF:

1. Asumir exención de IVA cuando la operación de fondo es casa habitación o terreno rústico. El error clásico. La exención del Art. 9 fr. II LIVA o del Art. 20 fr. II LIVA aplica al bien (casa, terreno) o al uso o goce (renta habitacional sin muebles), no al servicio de intermediación. El SAT detecta vía el cruce CFDI emitido por el agente (sin IVA) vs CFDI recibido por el cliente PM (que no acredita IVA porque no se cobró). Multa por no emitir CFDI con desglose correcto del 5% al 10% del monto por el Art. 82 fr. XLII CFF.

2. Cobro de comisión en efectivo sin emitir CFDI. Discrepancia fiscal Art. 91 LISR para el agente (depósitos no identificados en su cuenta) y no deducibilidad para el cliente (Art. 27 fr. III LISR). Esto se ve constantemente cuando la oficina franquicia presiona al agente para "no facturar todo" con el argumento de reducir su carga administrativa. Es práctica deficiente que el Plan Maestro SAT 2026 lista como conducta prioritaria de fiscalización.

3. No emitir CFDI con TipoRelacion 04 cuando se sustituye una factura por error. Si el CFDI original tenía datos incorrectos (concepto, base, retención), el procedimiento correcto es emitir primero el sustituto con el dato corregido y luego cancelar el original con motivo 01 vinculando el UUID del sustituto vía CfdiRelacionados clave 04. Orden inverso genera rechazo del PAC. El plazo de cancelación en RESICO va hasta el 30 de abril del año siguiente por la facilidad de la Regla 3.13.29 RMF 2026 y el Art. 29-A CFF reformado por DOF 7 noviembre 2025.

4. Falta de complemento de pagos PPD en parcialidades. Cuando el cliente PM paga la comisión en parcialidades (cierre + entrega de escrituras), el CFDI debe ser PPD y cada cobro debe documentarse con su Complemento para Recepción de Pagos (REP) dentro de los 5 días naturales del mes siguiente al cobro. Sin REP, el prellenado SAT no reconoce el ingreso y la conciliación mensual queda manchada.

5. Confundir clave ProdServ del CFDI. Las dos claves discutidas son 84131500 (servicios bienes raíces) y 80131800 (servicios de intermediación inmobiliaria). Ambas se aceptan, pero el SAT en el aplicativo Mi Portal prefiere la más específica al tipo de servicio (84131500 para venta, 80131800 para mediación de renta y comisión). Cualquier otra clave que no sea de la familia 80 o 84 dispara aclaración automática.

Checklist mensual del agente inmobiliario en RESICO

Antes del día 17 de cada mes:

1. Descarga tus XMLs emitidos y recibidos del mes y compáralos con el prellenado del SAT en el portal RESICO.
2. Confirma que el ingreso reflejado sea el efectivamente cobrado, cruzando contra tu estado de cuenta bancario.
3. Verifica que cada CFDI a oficina franquicia o cliente PM incluya el nodo de retención del 1.25% ISR + 10.6667% IVA con los valores TasaOCuota exactos (0.012500 y 0.106667 con seis decimales).
4. Para CFDI PPD de comisiones cobradas en parcialidades, confirma que cada REP se haya emitido dentro de los 5 días naturales del mes siguiente al cobro.
5. Resta las retenciones acreditables del ISR causado por la tabla del Art. 113-E (1.10% hasta $50K, 1.50% hasta $83K, 2.00% hasta $208K, 2.50% hasta $291K).
6. Calcula el IVA del mes: trasladado cobrado menos acreditable pagado menos IVA retenido por clientes PM.
7. Revisa que tu acumulado anual no se acerque a $3,500,000.
8. Si eres accionista actual o reciente de alguna oficina franquicia o cualquier S.A./S.A.S./S. de R.L., verifica que tu situación está fuera del Art. 113-E fr. I LISR o que tienes documentación formal de salida inscrita en RPC.
9. Presenta la línea de captura y paga el mismo día.
10. Confirma que no tienes notificaciones sin abrir en tu Buzón Tributario.

Calcula tus comisiones, retenciones y papeles de trabajo en 2 minutos

ResicoCalc lee tus XMLs emitidos a la oficina franquicia o al cliente PM, valida los nodos de retención del 1.25% ISR y 10.6667% IVA contra el catálogo c_TasaOCuota oficial, identifica errores comunes (TasaOCuota con cinco decimales, IVA omitido en venta de casa habitación, REP fuera de plazo) antes de que los detecte el SAT, y genera el PDF de papeles de trabajo con tu declaración mensual lista para capturar en el portal RESICO. Validado por el C.P.C. José Gilberto Soto Beltrán (IMCP, más de 30 años de experiencia, ex Presidente del Colegio de Contadores Públicos de Culiacán). $199 por cálculo, sin suscripción. Tu primer cálculo es gratis al crear cuenta.

Procesar mis XMLs de comisión ahora

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Fundamento legal:

LISR: Art. 27 fr. III (deducibilidad para el cliente con CFDI), Art. 57 (amortización de pérdidas fiscales), Art. 90 (partes relacionadas), Art. 91 (discrepancia fiscal), Art. 96 (tarifa ISR para sueldos y AE en 612), Art. 113-E (RESICO PF: requisitos y exclusiones, fracción I socio o accionista), Art. 113-F (base sin deducciones), Art. 113-G (obligaciones), Art. 113-I (causales de salida), Art. 113-J (retención 1.25% por personas morales).

LIVA: Art. 1-A fracción II inciso a (retención de 2/3 del IVA cuando PM recibe servicios o arrendamiento de PF), Art. 9 fracción I y II (exención venta de terreno rústico y casa habitación), Art. 14 fracción III (mandato, comisión, mediación, agencia, representación como prestación de servicios independientes gravada), Art. 20 fracción II (exención uso o goce de inmuebles destinados a casa habitación), Art. 45 RLIVA (renta amueblada se grava en su totalidad).

CFF: Art. 16 fracción III (actividades empresariales), Art. 27-B fr. VI (información de socios y accionistas), Art. 29 y 29-A (CFDI), Art. 82 fr. XLII (multa 5% a 10% por CFDI cancelado o no emitido), Art. 91 (discrepancia fiscal para PF).

RMF 2026 (DOF 28 diciembre 2025): Regla 2.1.20 (recargo 2.07% mensual), Regla 3.13.10 (excepción para cónyuges sin vinculación comercial), Regla 3.13.14 (opción para no proporcionar CFDI Tipo R cuando el CFDI de ingreso documenta la retención), Regla 3.13.29 (plazo cancelación CFDI hasta 30 de abril del año siguiente).

Anexo 7 RMF 2026: Criterio normativo 28/IVA/N (exención del bien no se extiende a servicios parciales).

Anexo 29 RMF (validación PAC desde julio 2023).

PRODECON: Criterio Jurisdiccional 97/2022 (interpretación "sean" socios en presente).

Esta guía es de apoyo y no constituye asesoría fiscal. Consulta a un profesional para situaciones complejas, decisiones de constitución de sociedades o ante señalamientos del SAT.